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Buona fede contrattuale e pagamento dei canoni di locazione

La materia delle locazioni è disciplinata per gli aspetti più generali dal codice civile, agli artt. 1571 e seguenti, oltre che da leggi speciali, tra cui in primo luogo la legge n. 392/1978, cosiddetta sull’ "equo canone", la legge n. 431/1998, che ha introdotto il canone "concordato" per le locazioni a uso abitativo, fino ad arrivare alla più recente legge n. 96/2017 sulle locazioni "brevi".

Dal quadro generale emerge una disciplina complessa e articolata dei contratti di locazione, con riguardo in particolare alla destinazione dell’immobile (contratti ad uso abitativo e contratti ad uso commerciale), allo scopo della locazione nei contratti abitativi (uso transitorio, per studenti, etc), alla durata della locazione.

Mancato pagamento dei canoni

L’art. 5 della l. 392/1978, relativamente ai soli contratti ad uso abitativo, stabilisce che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto.

A tale scopo il proprietario, dopo aver messo in mora il conduttore, si rivolge al Tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo, intimandogli contestualmente lo sfratto per morosità. È possibile, per il conduttore, sanare la morosità in udienza, pagando tutti i canoni e gli oneri insoluti, oltre interessi e spese legali, per non più di tre volte in quattro anni, come dispone l’art. 55 l. equo-canone, salvo termini più lunghi nei casi di comprovate difficoltà economiche del conduttore.

Termine di prescrizione

Una questione dibattuta è se esista un termine entro il quale il proprietario ha diritto di chiedere il pagamento dei canoni, oltre il quale il conduttore può ritenersi liberato dal relativo obbligo.

In primo luogo, bisogna considerare il termine di prescrizione previsto dalla legge: nelle locazioni si applica il termine breve quinquennale, che decorre dalla scadenza di ogni singola mensilità. Ciò significa che il conduttore potrà eccepire la prescrizione delle somme richieste dal proprietario risalenti a un periodo anteriore al quinquennio dalla scadenza, per legge non più dovute.

Principio di buona fede

Altro criterio di cui occorre tener conto per valutare la legittimità della richiesta di pagamento dei canoni scaduti è quello della conformità al principio di buona fede contrattuale, che impone alle parti di tenere un comportamento corretto e adeguato, anche rispetto all’interesse della controparte.

Tale aspetto è stato messo in evidenza in più occasioni dalla Corte di Cassazione, con particolare riguardo all’ipotesi in cui il proprietario, dopo un lungo periodo di inerzia, nel quale si sia astenuto dal mettere in mora il conduttore per il pagamento dei canoni scaduti, avanzi la richiesta delle somme maturate fino a quel momento.

Abuso del diritto

Come ha precisato la Suprema Corte, da ultimo nell’ordinanza n. 16743/21, integra abuso del diritto la condotta del locatore, il quale, dopo aver manifestato assoluta inerzia, per un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, rispetto alla facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli, così ingenerando nella controparte il ragionevole affidamento nella remissione del debito, formuli un'improvvisa richiesta di integrale pagamento del corrispettivo maturato.

Nell'esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive e a esecuzione continuata, infatti, prosegue la Corte, trova applicazione il principio di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., quale canone generale di solidarietà, che impegna ciascuna delle parti a preservare l'interesse dell'altra nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio.

 

Cresce lo sconto Irpef sugli affitti ai giovani: fino a 2mila euro per 4 anni

Detrazione al 20% del canone per i ragazzi da 20 a 31 anni con redditi entro 15.493,71 euro. Restano gli altri bonus per abitazioni principali

Novità e conferme sul fronte delle detrazioni per i canoni di affitto. Da quest’anno i giovani di età compresa tra i 20 e i 31 anni non compiuti che stipulano un contratto di locazione per l’intera unità immobiliare o porzione di essa in base alla legge 431/1998, possono contare su una detrazione Irpef più generosa. La legge di Bilancio 2022, infatti, ha riscritto il bonus, incrementando il limite massimo che ora può raggiungere il 20% del canone di locazione.

La detrazione “base” che, come negli anni passati, resta pari a 991,60 euro può arrivare fino a 2.000 euro se, applicando la percentuale del 20% al canone pattuito, risulta un importo maggiore. Per usufruire dell’agevolazione occorre che il reddito complessivo non sia superiore a 15.493,71 euro e l'immobile deve essere destinato a propria “residenza”, necessariamente diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi di legge.

Per come è stata riformulata la norma, in attesa di chiarimenti ufficiali in proposito, si ritiene che l’inquilino debba trasferire anche la residenza nell’immobile locato, non essendo più sufficiente la sola destinazione ad abitazione principale. Altra novità consiste nell’arco di tempo in cui si può beneficiare della detrazione che spetta ora per i primi quattro anni di durata contrattuale, anziché per i primi tre come previsto fino all’anno scorso. Rispetto alla versione previgente, inoltre, che stabiliva l’applicabilità del bonus ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, la nuova formulazione della norma fa riferimento ai giovani di età compresa fra i 20 e i 31 anni non compiuti.

Da evidenziare, infine, la precisazione da parte del legislatore circa la possibilità di usufruire dello sconto in presenza di un contratto che riguardi anche una sola porzione dell’immobile anziché l’intero. Nulla è cambiato invece per le altre detrazioni spettanti agli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale. Per i contribuenti che hanno stipulato o rinnovato un contratto secondo la legge 431/1998, spetta una detrazione di 300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, e di 150euro se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,72 e 30.987,41euro. In presenza di un contratto a canone concordato, la detrazione, fermi restando i limiti di reddito prima ricordati, sale rispettivamente a 495,80euro e a 247,90euro.

I lavoratori dipendenti che per motivi di lavoro trasferiscono la propria residenza in un’altra regione e in un Comune distante almeno 100 chilometri dal precedente, invece, possono usufruire per i primi tre anni di uno sconto fiscale pari a 991,60euro, con un reddito complessivo non superiore a 15.493,71euro, che scende a 495,80euro, se il reddito sale a 30.987,41euro. Le detrazioni per gli inquilini devono essere rapportate al numero di giorni nei quali l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale e, in caso di più conduttori, occorre ripartirle tra i cointestatari del contratto. Non sono cumulabili nello stesso periodo d’imposta, ma sono tra loro alternative, per cui il contribuente ha diritto di scegliere quella più conveniente. Se nel corso dell’anno si verificano più situazioni, è consentito applicare per i diversi periodi di tempo detrazioni differenti, ma il numero complessivo dei giorni non può essere superiore a 365.

Un ulteriore vantaggio consiste nel fatto che la parte di detrazione eccedente l’irpef lorda diminuita delle detrazioni per carichi familiari e per redditi di lavoro dipendente, pensione e altri redditi, si “trasforma” in credito d’imposta da indicare nella dichiarazione dei redditi e si può compensare con altre imposte attraverso il modello F24 oppure chiedere a rimborso. Se il contratto è stato stipulato da due persone, una sola delle quali capiente, quest’ultima non può usufruire della detrazione per l’intero importo, poiché al conduttore incapiente sarà comunque attribuita la detrazione di competenza sotto forma di credito d’imposta.

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NAPOLI, 26/05/2021

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